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사례(4)-소액임차인의 최우선변제권
봉파리가 보증금 4000만원에 서울시에 소재한 개곰 소유의 주택일부를 임차하여 2010년 5월 13일 이사하고 당일 전입신고하였으나 확정일자를 받지 아니하였다. 계약체결시 등기부등본을 확인해보니 채권최고액 2억원의 선순위 근저당권이 설정되어 있었는데 개곰 소유의 주택이 경매로 넘어갔다. 봉파리의 보증금은 ? :namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />
봉파리가 대항력을 취득한 날은 2010년 5월 14일이다. 그런데 선순위 근저당권이 있으므로 매각으로 임대차는 소멸한다. 확정일자를 받지않아 우선변제권이 없으므로 매각대금에서 보증금을 배당받을 수도 없다. 봉파리는 개곰으로부터 임대보증금을 반환받아야 하는데 개곰으로부터 보증금을 반환받는 것은 기대난망이다.
그런데 봉파리의 임대보증금은 4,000만원으로 비교적 소액이다. 보증금이 일정금액 이하인 봉파리 같은 소액임차인은 보증금의 전부는 아니더라도 일부를 경매대금으로부터 최우선적으로 변제받을 수 있다.
주택임대차보호법 제8조 제1항을 보면 “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(대항력)을 갖추어야 한다.” 라고 규정되어 있고,
주택임대차보호법 제8조 제3항에는 “제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. “ 라고 규정되어 있다.
경매개시결정등기전까지 대항력을 갖춘, 임차보증금이 일정금액 이하(아래표중 “보호받는 임대보증금의 범위” 란)인 ‘소액임차인’의 경우에는 확정일자를 받지 아니한 경우라도 경매절차에 참가해서 임대보증금중 일정금액(아래표중 “최우선변제받는 보증금액” 란)을 선순위 근저당권자를 포함한 다른 선순위 담보물권자에 우선해서 배당받을 수 있다. 이를 소액임차인의 ‘최우선변제권’이라 한다.
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지역 |
보호받는 임대보증금의 범위 |
최우선변제 받는 보증금액 |
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1. 서울특별시 |
7천 500만원 |
2천 500만원 |
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2. 수도권정비계획법에 따른
과밀억제권역 (서울시제외) |
6천 500만원 |
2천 200만원 |
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광역시(2.과밀억제권역 및 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시(경기도) |
5천 500만원 |
1천 900만원 |
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그밖의 지역 |
4천 500만원 |
1천 400만원 |
봉파리의 경우 보증금이 4,000만원이고, 임차주택이 서울에 소재하므로 보증금중2,500만원에 대해서는 선순위 근저당권자보다 우선해서 배당받을 수 있다. 나머지 1500만원은 개곰에게 받아야 한다.
소액임차인이 경매절차에서 배당받기 위해서는 받드시 배당요구종기전까지 배당요구를 하여야 한다. 배당요구를 하지 않으면 배당받을 수 없다.
“보호받는 임대보증금의 범위”와 “최우선변제 받는 보증금액”은 법률개정으로 여러 차례 변경되어 왔는데, 등기부상 선순위 담보물권이 접수된 날 당시의 법률을 적용한다.
<수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역>
● 서울특별시
● 인천광역시
(강화군, 옹진군, 서구의 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동 당하동ㆍ원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외한다.)
● 의정부시
● 구리시
● 남양주시 ( 호평동, 평내동, 금곡동 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동,
지금동 및 노동동만 해당)
● 하남시
● 고양시
● 수원시
● 성남시
● 안양시
● 부천시
● 광명시
● 과천시
● 의왕시
● 군포시
● 시흥시 [반월 특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함)은 제외]
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(펌) 어제 표결이 신의한수였…