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사례(3) - 대항력과 우선변제권의 행사
강제경매 통지서를 받은 봉파리가 부랴부랴 이사한 날짜, 주민등록초본, 전주인인 눈사장과 체결한 임대차계약서를 확인해보니 2010년 5월 13일 이사하여 당일 전입신고 하였고 확정일자도 받았다. :namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />
사례(3)-1) 접수일자가 2009년 10월 7일인 선순위 근저당권이 있는 경우
봉파리가 대항력을 갖춘 시점은 주택인도(이사한 날)와 전입신고를 한 다음날이므로 2010년 5월 14일이다. 근저당권을 접수한 날 이후이므로 매수인(경락인)에 대해서는 대항력(임대차의 효력)을 주장할 수 없다. 매수인과 별도의 임대차계약을 체결하지 않는 한 임대차는 매각으로 소멸하게 된다.
한편 봉파리는 대항력을 갖추고 확정일자도 받았으므로 우선변제권은 있다. 우선변제권의 권리순위를 정하는 기준일자는 2010년 5월 14일이다. (확정일자를 받은 날이 2010년 5월 13일이라 하도라도 대항력을 갖춘 것이 2010년 5월 14일이므로 기준일자는 5월 14일이 된다) 역시 근저당권보다 후순위이다.
따라서 봉파리는 경매에 참가해 매각대금에서 보증금을 변제받을 수 있지만 근저당권자보다 후순위이므로 근저당권자에게 먼저 배당하고 매각대금이 남아 있는 경우에만 임차보증금을 배당받을 수 있게된다
우선변제권을 행사하여 매각대금에서 보증금을 변제 받기 위해서는 반드시 법원에서 정한 배당요구종기일 이전까지 배당요구를 해야하며, 배당시에 매수인(경락인)으로부터 명도확인서를 받아 법원에 제출해야만 배당금을 지급해준다.
사례(3)-2)선순위 근저당권이 없는 경우
매수인에 대해 대항력을 주장할 수 있고 우선변제권도 있으므로 두 가지중 하나를 선택하면 된다.
우선변제권을 선택하여 배당요구를 하는 경우 배당표가 확정되는 시점에서 임대차는 소멸하는 것이 원칙이지만 매수인에 대해 대항력이 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 임대차는 소멸되지 않고, 매수인으로부터 나머지 보증금을 받을 수 있다. 보증금의 일부를 배당받을 때에는 명도확인서를 제출하지 않아도 배당금을 지급한다.
매수인을 임대인으로 하여 임대차를 계속 유지하고 싶은 경우에는 배당요구하지 않으면 된다.
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(펌) 어제 표결이 신의한수였…