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지금 대한민국 주식시장은 상승하고 있습니까? 하락하고 있습니까?
이 질문에 대한 답은 쉽습니다. KOSPI 지수를 보면 되니깐 말이지요.
그럼 대한민국 부동산은 지금 상승중입니까? 하락중입니까?
이 질문에 대한 답은? 어렵습니다.
상승한다고 하는 사람도 있고, 하락중이라 주장하는 사람 또한 있을 겁니다.
| 먼저, 현재의 부동산 상황을 이해하는 데 도움이 될 내용 하나를 소개해 드리겠습니다. |
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| 아래는 2008년 노벨 경제학상 수상자 폴 크루그먼(Paul Krugman)의 "불황의 경제학(The Return |
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| of Depression Economics and The Crisis of 2008)"이란 책에서 발췌한 것입니다. |
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| "미국의 주택 대호황은 2005년 가을부터 꺼지기 시작했지만 대부분의 사람들이 이를 깨닫 |
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| 까지는 어느 정도 시간이 걸렸다.(중략)주택은 시장가격이 시시각각 바뀌는 주식과는 다르다. |
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| 집값은 제각각이며, 판매자들은 실구매자를 찾기까지 한동안 기다릴 것을 예상한다. 따라서 집 |
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| 값은 주로 최근에 팔린 다른 집들의 가격을 토대로 결정된다. 판매자는 자신이 제시한 가격으 |
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| 로 거래가 이루어지기 힘들다는 점을 아프게 깨닫기 전까지는 가격을 내리지 않는다. |
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| (중략) 2006년 늦봄에 이르러 시장의 약세가 드러나기 시작했다. 가격은 처음에는 서서히 떨어 |
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| 졌지만 어느 순간부터 급락의 물살을 탔다. 2007년 2분기까지의 집값 하락율은 1년전 정점 대 |
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| 비 약 3퍼센트에 불과했다. 그러나 이듬해 1년 동안 무려 15퍼센트가 넘게 떨어졌다. |
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| (중략) 서브프라임 대출의 핵심 근거는 바로 대부자의 관점에서 차용자의 실제 대출 상환능력 |
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| 은 문제가 되지 않는다는 믿음이었다. 집값이 계속 오른다면 차용자는 만약 상황이 어려워져 |
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| 도 언제나 재융자를 받거나 집을 팔아 상환할 수 있을테니 말이다. 그러나 집 값이 오르기는 커녕 |
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| 떨어지기 시작하면서 집을 쉽게 팔 수 없게 되자 곧바로 채무불이행 건수가 많아지기 시작했다. |
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| (중략) 실제로 2008년 말경 미국 주택소유자 약 1,200만 명이 마이너스 순가(=깡통주택:집을 팔 |
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| 아도 대출금 갚고나면 한 푼도 못 건지는 상태)에 도달했다." |
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| 위 크루그먼 교수의 글에서 우리는 다음 세 가지를 확인할 수 있습니다.
1) 부동산 하락세를 모두 깨닫는 데 까지는 시간이 걸린다.
2) 부동산 가격은 처음엔 서서히 떨어지다가 이후 급락의 물살을 탄다.
3) 과도한 대출이 가격 급락의 원인이 된다.
현재 KB주택가격지수로 본 부동산 시장은 2007년 고점 이후 조금 하락하다가...
최근에는 다시 올라서 2007년 고점을 거의 회복한 듯 보입니다. - 첫번째 그림
그럼 현재 부동산 시장은 강보합세 정도다 라고 볼 수도 있겠지요.
그러나, 두번째 그림을 보면 하락세다 라고도 얘기할 수 있다는 거죠.
즉, KB지수가 실제 시세를 잘 반영하지 못한다는 얘기입니다.
그럼 왜 이런 일이 일어나냐?
그건 세 번째 그림의 현수막처럼 "얼마 이하로는 팔지 말자" 하기 때문입니다.
첫 번째 KB 지수상의 시세와 두 번째 실거래가상의 시세가 다른 것은 이런 이유 때문입니다.
구분 가격 주문잔량 구분 가격 주문잔량
매도 6억 100,000채
매수 5.5억 100채
현재 부동산 상황은 이런 겁니다.
팔려고 하는 사람은 6억을 받고자 하고, 살려는 사람은 5억5천 아니면 안 살려고 하는 거죠.
이런 상황에서 5억5천에 한 채가 급매로 거래 되었다고 합시다.
이때 5억 5천을 시세라고 보는 게 두 번째 그림이고, 여전히 6억을 시세로 보는 게 KB지수인 거죠.
이게 현재까지의 상황이구요.
그럼 앞으로는 어떻게 되냐?
앞으로는 급락하게 된다는 거죠.
왜냐하면, 6억에 팔았으면 하고 매수자를 대기하던 사람들이 "어떤 이유"로...
5억5천에 팔 수 밖에 없게 되고, 또 5.5억의 매수 대기자는 얼마 안 되기 때문에...
곧 다 소화되어 버리고... 쭉 쭉 밑으로 밀릴 수 밖에 없게 된다는 것이지요.
기존 6억에 매도하려 했던 사람들이
팔고 싶지 않지만, 눈물을 머금고 팔지 않을 수 밖에 없는 상황에 몰리게 되고...
그렇게 되면 가격은 "급락의 물살"을 탈 수 밖에 없습니다.
그럼, 왜 눈물을 머금고 싸게라도 팔 수 밖에 없는 상황에 몰리게 되냐?
그 얘기는 다음에 이어 드리도록 하겠습니다.
p.s) 글 중간에 그림을 넣을 수 있으면 훨씬 좋을텐데요.
제가 컴맹이라 방법을 모르겠네요.
좀 가르쳐 주시면 안 될까요?
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;)
평당1500이하로집내놓지말자.bmp
(펌) 어제 표결이 신의한수였…