지난 주 후반 도급순위 34,35위인 중견 건설사, 삼부토건, 동양고속건설이 법정관리를 신청한 일이 있었다. 법정관리 신청의 직접적 이유는 위 사진에 나오는 헌인마을 PF 때문 이다.
여기서, PF란 것에 대한 설명을 잠깐 해야 될 것 같다. PF, 뭐 얘긴 많이 들어 봤겠지만... 구체적으로 뭔지... 무슨 문제가 있는지... 아마도 잘 모르는 사람도 많을 거다. 내 쉽게 설명해 보도록 할께.
PF란 Project Financing을 줄인 말이다. 즉, 기업체를 보고 대출을 해 주는 게 아니라 대출 받아 수행하려는 프로젝트의 수익성을 보고 대출해 주는... 이른바 선진금융 삘 나는 방법이라는 거다. 프로젝트란 게 아파트, 상가등 부동산에만 해당 되는 용어는 아니지만... 현재 울나라의 PF 대출은 걍 부동산대출로 생각해도 무방하다.
PF 대출의 구조는 대개 이렇다. 먼저 소액의 자본으로 페이퍼 컴퍼니를 만든 다음, 얘가 시행사(=사업주체)가 된다. 헌인마을의 경우 우리강남PFV란 데가 시행사 였고... 시행사는 우선 높은 이자를 주고(대개 10%~20%), 저축은행에게 돈을 빌린다. 이걸 브리지 론이라고 하는데... 이 돈으로 우선 땅을 사고, 사업승인을 받는다. 땅 사고, 사업승인 나면 이때 부턴 지어야 겠제? 사업 승인 나고, 토지도 확보하면 그 땐 대충 통박이 선다. 집 지으면 얼마 남겠다 뭐 이런.. 이 때 시공자(건설사)가 결정되고... 그럼 시공자가 연대보증을 서서... 은행으로부터 2차 대출을 받게 된다. 이 때 금리는 브리지론보다 낮은 6~10%쯤 되고... 이 돈으로 저축은행에서 받은 고금리의 브리지론은 끄고... 그 담엔 분양 광고를 내고... 분양 받은 돈으로 사업을 착착 진행해서... 마침내 APT 완성... 대박! 이렇게 되는 거다.
애초 시행자인 PFV는 소액의 자본으로 만들어 지기 때문에... 혹시 사업 진행 중 좌초하더라도 잃는 돈은 몇 푼 안 되고... 첨에 생각했던 대로 사업이 잘 되어 분양 100% 되면... 그야말로 한 방에 돈 방석에 앉게 된다. 1억 투자해서 잘못되면 1억 날리고... 잘되면 100억,천억 버니깐두루...
시행사는 잘못되면 푼 돈 날리고, 잘 되면 그야말로 대박... 시공사는 고마진으로 공사대금 받을 수 있으니 좋고... 안 되면 땅이 남으니깐... 뭐 저축은행은 세상 천지에 어디 15% 막 이래 하는 이자를 받겠냐... 이런 생각 은행은 짭잘한 금리에다... 잘못되면 건설사 연대보증 있으니깐... 토지 담보도 있고... 다 들 이런 생각으로... PF가 그야말로 대유행이 되었던 거다.
집 값만 계속 오르면... 계속 올랐다면... PF 사실 문제 될 거 없다. 근데... 집 값이 안 오르니까... PF 계속 추진하면 적자 날 거 뻔하니깐 추진도 못 하겠고... PF 추진안하고 있자니... 다달이 이자만 계속해서 쌓여 가고...
이러던 와중에 PF 대출 부실화의 압박으로 저축은행 8개가 영업정지를 당하고... 남은 저축은행 살아 남으려 발버둥 치다 보니... PF 문제가 더욱 심각해 져서... 건설사들이 하나 둘씩 파산으로 치닫고 있는 거다.
그리고, 위 그림에서 보듯이 PF 대출... 발등의 불이다. 올 한해 만기가 도래하는 PF대출이 총 25조 규모인데, 그 중에서도 2/4분기에 만기 도래하는 것이 13조 8천억원이나 된다. 남은 5,6월 두 달에 만기가 집중되어 있는 거다. 게다가 저 번에 저축은행 문제 말할 때 얘기했던 것 처럼... 저축은행 6월말까지 BIS 비율 높여야 하기 때문에... 만기연장이 싶지 않다. 이른바 엎친 데 덮친 격이란 거다.
2. 해결 방안은?
해결방법은 "정공법" 뿐이 없다. 즉, 공적자금을 투입해서... PF 부실을 빨리 처리하는 수 밖에 다른 방법이 없다는 거다.
사실, 저축은행과 건설사는 망해도 된다. 얘네들 살리는 걸 목표로 하면 안 된다는 거다. 이 문제가 점점 커져서, "신용경색"이 일어나는 걸 막는 게 정책목표가 되어야 한다는 거다.
LIG건설이 망하고, PF 대출 1조원(추정치) 정도를 금융권이 떼이게 되었다고 한다. 우리나라 전체 금융자산이 1경원이고, 개인 금융자산은 2천조원 정도라고 하니... 1조원 해 봤자 0.01%~0.05% 정도로 별 거 아니긴 하다. 근데, BIS 비율이라고 들어 봤지들. 저 번에 간단히 설명했었고... 뭐 BIS비율 = 자기자본/대출 일케 되는데... 보통 BIS 비율 8% 뭐 이런 얘기 많이 하잖아... BIS 비율 8%란 얘기는 1/0.08 = 12.5, 즉 자기자본의 12.5배만큼 대출한단 얘기고... 즉, 1조를 떼이면 BIS 비율 회복을 위해 12조 5천억의 대출을 회수해야 한단 얘긴 거지.
12조 5천억의 대출을 회수하는 과정에서... 회사 이익 잘 내고... 건실한대도... 다만 만기연장이 안 되서 문을 닫는 경우가 생기게 되고... 이럼 이건 다시 금융기관의 BIS 비율을 떨어 뜨려서 더 많은 대출 회수를 부르게 되는... 대출회수 -> 부도 증가 -> 더 많은 대출 회수 -> 더 큰 부도... 이런 식의 신용경색 현상이 벌어질 수 있게 된다는 거고... 이걸 막아야 한다는 거다.
이걸 막기 위해서는 두 가지 방법이 있다. 1) 금융기관 자본 확충 : 정부가 은행 주식이나 후순위채 채권 사 주면 분자인 자기자본 늘어나고... 그럼 대출을 회수할 필요가 없어지겠지? IMF 때 은행주식 샀더거랑... 2008년 금융위기 때 자본확충펀드 조성했던 게 이런 예다. 2) 부실자산 매입 : 부실화된 대출을 공적기관(=자산관리공사, 뭐 이런 거)에서 사 주는 거다. 사 주는 만큼 분모인 대출금이 줄어들고... 그럼 BIS 비율 유지될 수 있겠제?
이 두 가지 방법 중 어느 하나를 사용하면 되고... 같이 사용하는 경우도 많다. 뭐 어쨌든... 이게 바로 정부의 역할이기도 하고 그런데...
문제는... 혈세가 쓰일 수 밖에 없다는 거다. 금융기관 증자에 참여할 때, 그 돈 결국 세금이고... 부실자산 매입할 때, 그 돈도 세금이다. 특히 부실자산 매입할 때 그 부실 자산을 얼마에 사야 되냐 하는 문제가 있는데. 당근 장부가로 살 순 없고... 시세에 따라 할인해서 사야 될텐데... (비싸게 사면 그 만큼 세금을 날리게 되는 결과과 되니깐...) 시세를 결정하기가 어렵다는 문제가 있다.
특히, 이번 PF 건은... 진짜 이게 집 다 지어갖고 분양해 봐야 얼마인지 알 수 있으니깐... 문제가 더욱 어렵다고 할 수 있다. 그라고 아래 그림을 보고 얘기 이어갈께.
부실자산 매입시에 얼마를 지불해야 할 지가 문제가 된다는 얘기 했제? 그래서, MB가 편법을 하나 쓴 게 있는데... 2008년 금융 위기 때에 일단 급한 불 끌라고... 지방미분양 주택과 PF 사업장을... 장부가 대비 약 30% 할인된 가격에 "환매조건부"라는 조건을 걸고 샀다. 현재 통계가 발표되는 미분양과 PF대출 잔액은 일단 이 환매조건부로 자산관리공사등이 갖고 있는 물량은 빠져 있고... 애초에 이거 3년 뒤에 건설사와 저축은행이 되사가기로 했던 거거든. 그 3년이 올해부터 돌아온단 말이지... 근데, 이 걸 건설사,저축은행이 되 살 수 있을까? 어렵겠지. 아마도...
왜 매도 먼저 맞는 게 낫단 말이 있잖아. 애초에 한 대 맞고 끝냈으면 깔끔하고 좋았을텐데... 당장 안 맞을라고... 대충 덮어 놓은 거 였거든... PF 대출 문제가... 이제 그게 점점 심각해 지고 있고... 자꾸 엎친 데 덮친 격이 되어가고 있고... 문제는 문제다는 거지.
P.S) 휴우~ 힘들당... 너거 이런 경제 글 쓸라면 엄청 힘들다... 정치글은 살짝 가볍게 써서도 추천 100개씩 받고... 댓글도 많이 달리고... 경제글은 니미 뒤지게 힘들게 써도 추천 수도 적고... 댓글도 한산하고... 이런 식이면... 내가 뭐하러 X 빠지게 경제글 쓰겄냐? 무슨 말인지들 다 알지들? 오늘 중으로 12렙 달성이 목표라 캤다. 참고들 혀라.
고생이 많다. 나는 경제글 적극 추천이다.
중국이는 물가 땜시 계속 긴축한다고 지준율에 금리 올리고 자빠졌고
EU도 물가폭등할까봐 무서워서 금리 올리기 시작했고
미쿡이도 2차 양적완화 끝나면 3차는 아마 못하지 싶은데다가
여차하면 금리까지 올릴지도 모를 판인데
우리는 아직도 저런 거까지 똥통으로 쌓아두고 있으니 앞이 캄캄하다.
저 설겆이를 진정 우리가 해야 되는 거가?
2008년 금융위기 터지고 내가 다니던 회사에서 이걸 주제로 세미나를 했드랬다.
관심들이 엄청 많아서 대한상의 대강당에서 했는데도 꽉꽉찼었지.
그때 정공법으로 해결했어야 했는데
이놈의 정부는 부동산 경기 부양으로 해결할려고 했던거다.
지들 뜻대로 됐으면야 연착륙했겠지만 어디 그게 되냐?
똑같은 문제가 가계부문에도 있지.
부동산 담보대출 만기가 속속 돌아온다는거..
이것도 편법으로 연기해주고 있는데..
금융기관이 대출회수 안하고 계속 연기해줄 수 있을까?
나는 없다고 봐...
PF 박살나고 있는데 가계대출로 나간 돈 계속 미회수 채권으로 남겨두기 힘든거지..
대출할려고 단기자금 빌려온거 대책이 없거든...
하튼 이놈의 정부가 하는 짓은..
차기, 차차기, 차차차기 정부까지 덤터기 쓰게 되어있다는게 문제다.
IMF 뒤치닥거리보다 100배는 더 힘들거다...
12억의기적/ 솔까말, 이 사태가 전이 안될 수 있다고 보남? 나는 이 정권 하에서는 100%라고 본다. 오늘 김중수 쉐리가 금융권보고 PF만기 연장해주라고 했다던데 미틴 넘 ㅋㅋ 그러면 BIS 맞추라는 말을 하지를 말던가. 유럽 미국 금리 올리기 시작하면 우리가 견딜 수 있을까? 내가 보기엔 답이 없다. 이래도 안되고 저래도 안되고...그러니 이노무 정권이 물가 상승 좀 늦춰보겠다고 금리 찔끔, 금리 쉴 땐 환율 이 지랄을 하고 있자나. 쟤네들 능력으론 절대 못한다에 100원 건다. 내가 너무 비관적인가??
스나이퍼/ 글치. 너 지적이 다 맞고...
다만 IMF 보다 1000배는 더 힘들다는 얘긴 동감할 수 없어.
그건 왜냐하면... 노무현 대통령님께서... 안전판을 만들어 놓으셨거든.
그래서, 은행권은 안전할 걸로(명바기가 테러블한 실책만 안 한다면)...
지금으로썬 예상되고... 그럼 IMF 정도까진 안 갈 거야.
노무현 대통령님의 업적에 대해서도 쓰게 될 거야.
그게 이 씨리즈의 최종 목적이기도 하궁...
하튼 수고가 많다. 니 글 열심히 보고 있당.
바람도리/
이건 정치의 문제이기도 하고, 정책의 문제이기도 하거든.
재경부에선 사실 정공법을 쭉 얘기 했었고...
관료들은 해결책을 이미 알고 있다고... 다만 정치적 판단 때문에 안 되는 거거든.
심각성이 드러나게 되면 결국 해결될 수 있을 거라 봐.
노무현 대통령님께서 해결할 수 있게 만들어 놓으셨거든.
경제글 힘들다~
거시 미시 모두 통달해야 경제글 나온다~~
그래서 경제전문가들이 날파리 전문가가 판친다.
기둥 밑부터 썩어 들어 가도 주가지표 하나 외환보유고 하나로
경제를 진단하는 날파리들 천지다.
이미 뿌리부터 썩어 문들어졌다.
정공법도 규모가 적을때 쓰는건데 이미 때를 놓쳤다고 본다.
부동산 부실이 파급력이 큰 이유가 있다.
시공사 건설사 금융기관이 서로 얽혀 있다.
금융권에서 건설사에 대출 하는 방법이 두가지가 있다.
하나는 담보 하나는 신용이다.
신용은 부도나면 모두 날아간다.
담보도 환금성이 존재 할때 의미가 있다.
요즘같은 주택경기 일경우 부동산은 전혀 환금성이 없는
무용지물....
결국 캠코에서 인수하는 방법이 유일하다.
그런데 캠코는 전액 국가가 책임진다.
캠코도 부동산 보유하다 결국 팔아야 회수 하는 거다.
그런데 어느 세월에???
이미 부동산 꺼져 버렸는데...
지난날 IMF보다 더 가혹한 시절이 다가온다.
남북 경제 협력은 남쪽 경제 돌파구였는데
그조차 막혀버렸다.무슨수로???살릴까??
나무처럼/
음... 주택담보대출쪽 LTV와 DTI를 얘기하는 거 같은데... 맞나?
그 쪽은 가계대출이고...
PF는 기업쪽 대출이라서 성격이 좀 달라.
그리고, 저축은행별로 한 PF당 나갈 수 있는 대출금액 한도와...
전체 대출 중 PF 대출비율에 대한 규제가 있거든. 그거 얘기하는지도 모르겠고...
어쨌든... 그게 PF 전체가 부실화 될 경우엔 의미가 없어지거든.
지금은 그런 상황이고...
(펌) 어제 표결이 신의한수였…