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사례(5) 봉파리가 눈사장 소유의 주택을 임차하면서 기간을 1년으로 약정하였다. :namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />
(5)-1) 1년 경과 후 눈사장은 약정기간 만료를 이유로 임대보증금을 봉파리에게 돌려주고 집을 비워달라고 청구할 수 있을까 ?
봉파리가 스스로 응하지 않은 한 이를 청구할 수 없다.
임대차보호법 제4조 제①항 본문규정을 보면 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만..” 라고 되어 있다.
본 규정은 당사자 사이의 계약으로 변경할 수 없는 강행규정이므로 기간을 1년으로 약정했다 할지라도 임대차기간은 2년이다. 따라서 봉파리는 집을 비울 필요가없다.
(5)-2) 반대로 봉파리는 약정기간의 만료를 이유로 집을 비우고 눈사장에게 임대보증금을 돌려 달라고 청구할 수 있을까?
눈사장은 봉파리의 청구대로 임대보증금을 돌려주어야 한다.
임대차보호법 제4조 제①항 단서규정을 보면 “..임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다 ”라고 되어 있다.
봉파리는 2년보다 단기로 정한 계약기간의 유효함을 주장할 수 있고 눈사장은 보증금을 돌려주어야 한다.
(5)-3) 눈사장과 봉파리의 별도의 의사표시 없이 2년 6개월이 경과하였다. 임대차기간은 ?
주택임대차보호법 제6조 제①항을 보면 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.” 규정되어 있고 제②항에는 “제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.” 라고 규정되어 있다.
눈사장이 갱신거절의 통지를 하지 아니하였으므로 2년의 약정기간이 경과한 시점부터 처음 체결한 계약조건으로 2년간 임대차기간이 연장된다.
다만 주택임대차보호법 6조의2 제①항, 제②항을 보면 “①제6조1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.” 라고 규정되어 있으므로 봉파리는 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 해지통지 후 3개월이 경과하면 눈사장으로부터 보증금을 돌려 달라고 요구할 수 있다.
(5)-4) 눈사장과 봉파리의 별도의 의사표시 없이 1년 6개월이 경과한 후 눈사장은 봉파리에게 갱신거절의 통지를 하고 2년이 경과된 시점에서 봉파리에게 집을 비워달라고 요구할 수 있을까?
봉파리가 주택임대차보호법 제4조 제①항의 단서조항에 의거 1년으로 임대기간이 만료되었음을 주장하는 한편 동법 제6조의 2 제①항, 제②항 규정에 따라 묵시적으로 임대차계약이 갱신었음을 주장하여 새로 2년의 임대차기간을 보장받을 수 있는 지가 문제가 된다
이에 대하여 판례는 임차인이 제4조 제①항 단서조항을 주장할 수 있는 경우는 임대차기간이 2년 보장되어 있음에도 불구하고 임차인 스스로가 이보다 짧은 기간을 주장하여 임대보증금반환등의 권리를 행사하고자 경우에만 한정된다고 판시하고 있다.
봉파리가 약정기간 1년을 주장할 수 없고 임대기간은 임대차보호법이 정한 2년이 경과함으로써 만료된다. 눈사장이 주택임대차보호법 제6조①항에 따라 적법하게 해지통지 하였으므로 봉파리는 2년의 임대차기간이 끝나는 시점에서 눈사장의 요구대로 집을 비워야 한다.
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야 기분좋다