사례(1) - 임대기간중 집주인이 바뀌는 경우
봉파리가 보증금을 무려 1억원이나 주고 눈팅양사장이 소유한 집에 세들어 살고 있었다. 동사무소에 전입신고도 했다. 그런데 어느날 리자가 찾아와서 주인 허락없이 왜 남의 집에 사느냐면서 방을 빼란다. 벙찐 봉파리가 눈사장과 체결한 임대차 계약서를 보여주면서 이 집에서 살 권리가 있다며 리자에게 욕설을 한바탕 날렸다. 그러자 리자가 비릿한 미소를 흘리며 눈사장이 한달전에 자기한테 집을 팔았다며 당장 방빼고 보증금 1억원은 눈사장한테 받으란다. 과연 봉파리는 방을 빼고 보증금도 눈사장에게 받아야 할까?
1. 주택임대차보호법상 대항력
주택 임대차기간중에 집주인이 바뀌는 경우이다. 실생활에서 흔히 접할 수 있는 상황이다.
원칙적으로 계약은 계약당사자에게만 효력이 미치므로 봉파리는 임대차계약의 당사자가 아닌 리자에게 임대차계약상 권리를 주장할 수 없다. 그러나 이러한 원칙을 고수할 경우 억울한 일을 당하는 임차인이 양산될 것이라는 것은 불을 보듯 뻔하다. 그래서 특별히 주택임차인을 보호하기 위한 법을 만들었다. 그것이 주택임대차보호법이다.
주택임대차보호법 제3조 제1항을 보면 “임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.” 라고 규정되어 있다.
원칙적으로 임대차계약은 계약당사자에게만 효력을 미치지만 임차인이 1) 임차주택을 인도받아 점유하고 있고 2) 주민등록을 마친 경우(전입신고를 한 경우)에는 그 다음날부터 다른 사람에게도 임대차계약상 권리를 주장할 수 있는데 이를 대항력이라 한다.
또한 같은 법 제3조 제3항을 보면 “임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다” 라고 규정되어 있다. 대항력을 갖춘 임차인이 있는 주택을 매매 등을 통해 양도받은 사람은 전 소유자의 임대인으로서의 지위까지를 승계하게 되는 것이다.
사례에서 세입자 봉파리는 눈사장 소유의 주택을 인도받아 점유하고 있었고 전입신고도 하였으므로 주택임대차보호법상 대항력을 갖추었다. 따라서 봉파리는 리자에게 임대차 계약상 권리를 주장할 수 있고, 리자 또한 눈사장의 임대인으로서의 지위를 승계하였으므로 봉파리로서는 방을 뺄필요 없고 임대보증금 1억원도 리자에게 받을 수 있다.
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