사례(2) – 임대주택이 경매되는 경우(1)
집주인 리자와의 싸움에서 승리하고 편안한(?) 셋방살이를 하던 봉파리에게 난데없이 법원에서 통지서가 날라왔다. 살고있는 집이 경매로 넘어갔다는 내용이었다. 리자가 사업에 실패하여 채권자들이 집을 경매한 것이었다. “아 see Far 혹시 보증금 1억원 날라가는 거 아냐?” 불안감이 봉파리를 엄습하였다. 봉파리는 운명은?
(1) 봉파리가 매수인(경락인)에게 대항력을 주장할 수 있는지 여부.
우선 봉파리가 경매를 통해 리자 주택의 소유권을 취득한 매수인(경락인)에게도 대항력을 주장할 수 있는지, 즉 새로운 소유자인 매수인(경매절차에서 임대주택을 낙찰받은 경락인)이 리자의 임대인으로서의 지위를 승계하는가가 문제인데, 부동산등기부를 확인해야만 이를 판단할 수 있다.
부동산등기부는 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있다. 을구로 가서 말소되지 않은 근저당권 등기가 있는지 확인한다. 있다면 근저당권의 접수일자와 대항력을 취득한 일자를 비교한다.
1) 근저당권이 없거나 대항력 취득일자가 접수일자보다 앞서는 경우
매수인(경락인)에 대해 대항력을 주장할 수 있다. 매수인이 임대인의 지위를 승계하므로 임대차관계를 유지할 수 있고 보증금도 임대차기간 종료 후에 매수인으로부터 반환받을 수 있다.
2) 근저당권의 접수일자가 앞서는 경우
매수인(경락인)에 대해서는 대항력을 주장할 수 없다. 매수인(경락인)이 소유권을 취득한 시점에서 방을 빼주고 보증금도 리자에게 받아야 한다. 그러나 빚쟁이에게 시달리던 리자는 아무도 모르는 곳으로 자취를 감추었고 재산 또한 경매로 넘어간 주택밖에 없어 임대보증금을 받을 길이 막막하다.
이런 경우를 대비해서 주택임대차보호법은 임차인이 경매절차에 참가하여 보증금을 변제받을 수 있는 길을 만들어 주었다. 전문용어로 ‘확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권’이다.
(2) 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권
주택임대차보호법 제3조의2 제2항을 보면
“제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.”
라고 규정되어 있다.
대항요건 갖춘 임차인(임차주택을 인도받아 점유하고 있고, 전입신고를 한 임차인)은-매수인에 대해 대항력을 주장할 수 있는지 여부와 관계없이-임대차계약서에 확정일자가 찍혀 있으면 경매에 참가(구체적으로 배당요구종기일전까지 배당요구)하여 환가대금 (경매를 통해 주택을 매각하고 매수인으로부터 받은 매각대금)으로부터 뒤에 설명할 후순위권리자나, 주택에 담보권을 설정하지 않은 일반 채권자에 우선해서 임대보증금을 배당받을 수 있다.
"확정일자란 당사자가 후에 변경하지 못하는 확정된 일자로 법률상 인정되는 일자"를 말하는데 주민센터에 가면 임대차계약서에 확정일자를 찍어준다.
위 규정중 후순위권리자가 있다는 말은 결국 권리의 순위가 있다는 뜻인데 권리의 순위는 어떻게 정하는가? 임차인의 권리의 순위는 확정일자에 찍힌 날짜가 기준이 된다. 등기부상에 근저당권이 있는 경우 근저당권의 접수일자와 확정일자를 비교해서 접수일자가 앞선 근저당권자는 선순위 권리자이고 접수일자가 뒤진 근저당권자는 후순위 권리자들이다. 선순위 권리자에게 먼저 배당하여 고 매각대금이 남이았으면 임차인에게 배당하여 준다.
그 밖에 채권자란 근저당권등과 같이 부동산등기부에 담보권을 설정하지 않은 일반채권자를 말한다. 일반채권자에 대해선 확정일자를 언제 받았던 임차인이 우선하여 배당을 받는다.
대항력은 1) 주택을 인도받아 점유하고 2)주민센터에 전입신고를 한 다음날부터 발생하고, 우선변제권은 대항요건에 덧붙여 3) 임대차계약서에 확정일자를 받으면 발생한다. 잔금치르는 날 이사하고, 주민센터가서 전입신고하면서 확정일자를 받으므로 대부분의 임차인은 위 요건을 모두 갖추게 보통이다.
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(펌) 어제 표결이 신의한수였…